Досвід

Благоустрій території багатоквартирного будинку

Сьогодні більшості мешканців міських квартир важливо не тільки наявність справно працюють комунікацій в будинку, доглянутого парадного ганку і чистих під'їздів. Ми звикаємо до доглянутої території навколо житлового багатоквартирного будинку та болісно реагуємо на будь-які порушення. Відведена земельна ділянка території навколо будинку – не примха містобудівників або чиновників, територія навколо будівлі потрібна по санітарним нормам, правилам пожежної безпеки, для забезпечення мікроклімату всередині житлового приміщення. Тому на благоустрій території багатоквартирного житлового будинку витрачається чимало сил, часу і коштів, розробляються СНиП та правила проведення робіт.

Хто відповідає за благоустрій та підтримання порядку на територіїЗрозуміло, що проблеми благоустрою території багатоквартирного будинку повинні вирішуватися власником земельної ділянки. На сьогодні існує три основні різновиди майнових прав на територію навколо будинку:

• Муніципальна власність багатоквартирного житлового будинку та території земельної ділянки, відведеної під будівництво, комунікації і прибудинкову інфраструктуру;
• Приватна власність на багатоквартирний житловий комплекс і земельну ділянку під домову територію;
• Відомче володіння організацією або підприємством земельною ділянкою.

Зазвичай земельну ділянку під багатоквартирним будинком з територією належить муніципалітету і переданий в користування на правах довгострокової оренди. В цьому випадку всі основні права і обов'язки, в тому числі рекреація і благоустрій прибудинкової території, фіксуються в договорі. Один екземпляр документа відповідав справах керуючої компанії або керівництва товариства мешканців, яка буде діяти від імені мешканців.

На підставі договору оренди вибирається структура, в обов'язки якої входитиме утримання та благоустрій території. У цьому договорі повинні бути прописані дуже важливі і принципові речі для більшості мешканців багатоквартирного будинку:

• Прибирання території від сміття та ремонт майна багатоквартирного будинку, що знаходиться в спільному користуванні;
• Здача в суборенду території, прилеглої до багатоквартирного будинку, для будь-яких цілей, не пов'язаних з підтриманням і благоустроєм інфраструктури навколо будівлі;
• Статті витрат на відновлення і ремонт. Це найбільш складне питання, враховуючи, що Житловий кодекс вимагає фінансової участі власника житла в багатоквартирному будинку в утриманні та ремонті спільного майна.

Якщо багатоквартирне житлове будівництво належить на правах приватної власності конкретному юридичній особі або перебуває в управлінні товариства власників житла, житлового кооперативу, або керівництво здійснюється правлінням, обраним зборами мешканців, то розпорядження та благоустрій буде тільки за свій рахунок і отриманий прибуток від використання території земельної ділянки.У цьому випадку буде потрібно оформити повний звід витрат на благоустрій території багатоквартирного житлового будинку, погоджений загальними зборами мешканців. Зазвичай фахівці рекомендують в документі прописувати спосіб звітності виконаних робіт по благоустрою площі, прилеглої до багатоквартирного житлового будинку, і вказувати таку потужну форму контролю, як колективний або комісійний нагляд.

Правила благоустрою території муніципального освіти

На сьогодні існує кілька основних документів, що регулюють питання благоустрою території:

1. Постанова Уряду РФ від 2006р за №491 із змінами і доповненнями. На сьогодні це основний діючий нормативний документ, що регламентує утримання майна спільного користування в багатоквартирному будинку;
2. Десята глава Сніпа III-10-75, затвердженого постановою Комітету у справах будівництва СРСР от1975г №178. Цим документом детально прописані вимоги до робіт з благоустрою території багатоквартирного будинку при завершенні будівництва. Цими питаннями займатиметься фірма-підрядник в процесі облаштування інфраструктури багатоквартирного будинку на прилеглій території. Сюди ж входить озеленення ділянки, висадка трави і декоративних рослин, чагарників і дерев, розбивка клумб і облаштування місць для збирання сміття;
3. Нормативний документ «Звід правил СП 82.13330.2015», розроблений Міністерством будівництва та житлово-комунального господарства РФ. Цим документом розширюється і актуалізується зміст десятої глави Сніпа III-10-75. Дія «Зводу правил СП 82.13330.2015» поширюється на всі проекти з благоустрою прибудинкових територій багатоквартирних будинків, тому будь-які зміни і доповнення у благоустрої двору або сервісних зон необхідно оформляти проектом на основі «СП 82.13330.2015»;
4. Рекомендації з благоустрою, затверджені наказом Мінрегіонального розвитку РФ від 2011 за № 613.

Проблеми озеленення при впорядкуванні території

Для благоустрою більшості забудов багатоквартирними будинками відсутність зелених територій та насаджень насправді є величезною проблемою, так як чагарник, трава і дерева, по суті, є єдиним способом боротьби з запиленням житлового простору і насичення повітря киснем.СНиП та СП 82.13330.2015 встановлюють досить жорсткі норми і умови по роботі з насадженнями. Наприклад, всі рослини повинні мати карантинні сертифікати та свідоцтва. Грунт під висів трави повинен бути спеціального складу з необхідним вмістом торфу і біомаси, яка гарантує схожість і приживлюваність рослинності. Контроль покладеного грунту, згідно з пунктом 6.28 Сніпа, перевіряється під час приймання виконаних робіт за допомогою виритих шурфів і відбору аналізів для лабораторної перевірки.Посадковий матеріал дерев та саджанців повинен бути підготовлений, мати кореневий кому землі, забезпечений покриттям моху або вологою соломи, що забезпечують зберігання і максимальну виживаність дерева. Крім того, при плануванні місць посадки враховуються освітленість території, наявність води і сильних поривів вітру. Роботи по висадці саджанців не приймаються комісією, якщо прижилося менше 80% від висадженого при впорядкуванні матеріалу.

Подібні роботи з облагороджування та озеленення території багатоквартирного будинку не завжди під силу виконати навіть досвідченим садівникам або городникам, тому більш раціональним рішенням є укладення договору з фахівцями, що займаються ландшафтним дизайном.

Вивіз сміття та ремонт доріжок

Видалення сміття та твердих побутових відходів прийнято вважати найбільш незручною і важкої проблемою у благоустрої території багатоквартирного будинку по ряду причин. Майданчик для сміттєвих контейнерів «з'їдає» досить велику частину корисної площі, до неї необхідно організувати і облаштувати під'їзд машини-сміттєвоза і, головне, – вся система повинна обслуговуватися кожен день спеціально виділеним працівником.

Найчастіше наданням послуг з вивезення сміття із сміттєвих баків з будинкової території багатоквартирного будинку займається фірма, що отримала допуск до даного виду діяльності на тендерній основі. Але в багатьох випадках працівники такої компанії вважають за краще займатися тільки вивантаженням ТПВ, навіть без підбору просипався або розлетівся сміття.СНиП вимагає регулярного обслуговування, ремонту та мийки контейнерів, їх дезінфекції, очищення майданчика від залишків ТПВ, ремонту її огорожі. Найчастіше цим займаються двірники за додаткову оплату.При виконанні мусорщиками вимог СНиП наявність контейнерів з твердими побутовими відходами на благоустрій двору багатоквартирного будинку практично не позначається. Тому в цьому питанні головним є правильне документування роботи машини, що вивозить сміття. Іноді це робиться за допомогою відеокамери і записуючого пристрою.

джерела доходів

Досить серйозною проблемою є фінансування будь-яких робіт з благоустрою території, прилеглої до багатоквартирного будинку. Щомісячні збори грошей з мешканців, як правило, зустрічають дикий опір і заперечення. Тому краще оформити територію земельної ділянки багатоквартирного будинку у вигляді спільної часткової власності мешканців, а частина ділянки віддати в оренду під стоянку або салон послуг.По-перше, це найбільш дієвий механізм попередження захоплення площі біля багатоквартирного будинку під будівництво супермаркету, або, ще гірше, – заправки.По-друге, таким чином можна отримувати стабільний дохід на найнагальніші роботи не тільки з благоустрою території, а й усього майна багатоквартирного будинку загального користування.По-третє, контроль якості ремонту своїх внутрішніх доріг, тротуарів, майданчиків буде контролювати не менше половини пенсіонерів багатоквартирного будинку.

До негативних сторін можна віднести необхідність платити земельний податок, але в перспективі його будуть платити всі, незалежно від форми власності на земельну ділянку.

висновок

Благоустрій площі навколо багатоквартирного домоволодіння вимагає рішення двох основних проблем – наявність стійкого фінансування та призначення керуючим справами будинку людини, що володіє совістю, з бажанням працювати і не красти. Решта питань з благоустрою давно вирішені і випробувані на практиці.